Langfristig gesehen lohnt es sich Wohneigentum zu erwerben und nicht ein ganzes Leben lang Miete zu bezahlen.

Durch das nach wie vor tiefe Hypothekar-Zinsniveau ist der Erwerb von Wohneigentum für viele Schweizer und Ausländer besonders attraktiv. Was sollte beachtet werden, bevor der oft lang ersehnte Wunsch erfüllt wird?

Einige wichtige Faktoren möchten wir nachstehend erläutern:

Lage/Infrastruktur:

• Ist das zukünftige Eigenheim auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar oder müsste dafür zusätzlich ein Zweitwagen angeschafft werden?
• Welche Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden und wie sieht es mit der medizinischen Versorgung vor Ort aus?
• Ist ein Kulturangebot oder eine Infrastruktur für Freizeitmöglichkeiten vorhanden?
• Wie sieht der Arbeits- oder Bildungsweg aus? Besonders für Familien mit Kindern sind Schulen und deren einfache Erreichbarkeit ein wichtiges Thema.
• Sind derzeit schon regionale Wohnmarkt-Veränderungen geplant? Beispielsweise eine neue Überbauung oder eine neue Autobahnumfahrung.

Der momentane Lebensabschnitt:

• Ein Eigenheim, das über mehrere Etagen verteilt ist, stellt in jungen Jahren kein Problem dar; es kann jedoch im Alter zu einer körperlichen Belastung werden.
• Wird auch in Zukunft die gleiche Fläche an Wohnraum erforderlich sein? Berücksichtigen Sie geplante Kinder oder solche, die in den nächsten Jahren ausziehen? Kann bei Bedarf der Wohnraum verändert werden?

Umnutzungsmöglichkeiten:

• Können spätere Bedürfnisse nachträglich realisiert werden? Bei bestehenden Häusern sollten dafür die Bauvorschriften oder allfälligen Einschränkungen im Vorfeld abgeklärt werden.
• Bei Neubauten können vielleicht multifunktionale Häuser mit flexiblen Wohnräumen (Elementwände) die individuellen Bedürfnisse ideal abdecken.
• Ist das neue Eigenheim bei allfälliger Invalidität immer noch im gleichen Rahmen bewohnbar oder zumindest mit vertretbarem Aufwand nutzbar.

Wiederverkäuflichkeit:

• Ein sehr wichtiger Faktor der Wiederverkäuflichkeit ist die Lage des Objektes.
• Ein extrem gestalteter Ausbaustandard kann die Wiederverkäuflichkeit erschweren.
• Ein Wohneigentum ohne Garage / Abstellplatz kann den Verkauf beeinträchtigen.

Viele der oben erwähnten Informationen geben bereits Aufschluss darüber, ob das zukünftige Eigenheim selbst gebaut werden soll oder ob man sich eher dafür entscheidet, ein erstelltes Objekt zu kaufen. Gleichzeitig stellt sich die Frage, wie individuell das neue Zuhause sein soll und wie das persönliche Budget aussieht. Ein weiterer Faktor ist der persönliche Zeitaufwand, der beim Bauen erheblich höher ist als beim Erwerb eines schlüsselfertigen Wohneigentums.

Wer derzeit in einer Mietwohnung lebt und sich zum Kauf eines Einfamilienhauses entschliesst, sollte sich bewusst sein, dass diese Änderung der Wohnsituation auch eine Änderung des eigenen Sicherheitsgefühls mit sich bringt. Wohnungen bieten den Vorteil, dass diese sich in einem Gebäude mit anderen Einheiten befinden. Nachbarn können das Sicherheitsgefühl erhöhen. Wer dieses Gefühl im gleichen Rahmen beibehalten möchte, zieht möglicherweise den Erwerb einer Eigentumswohnung dem Erwerb eines alleinstehenden Einfamilienhauses vor. Falls dennoch der Wunsch nach einem Haus vorhanden ist, kann ein Doppel- oder Reiheneinfamilienhaus die richtige Alternative bieten.

Da es sich beim Erwerb des Eigenheims oft um eine einmalige Angelegenheit handelt, empfiehlt es sich, das zukünftige Haus vor dem Kauf mehrmals zu besichtigen; insbesondere zu unterschiedlichen Tageszeiten. Je nach Lage und Infrastruktur ist der Zugang ohne Tageslicht eher unangenehm und vielleicht vor allem für Kinder beängstigend. Der Sicherheitsaspekt wird in der heutigen Zeit immer bedeutender und dennoch geht er bei der Objektwahl anfangs oft vergessen oder wird zuwenig beachtet. Gewisse Sicherheitsaspekte können den Entscheid der Objektwahl mitunter beeinflussen. Schliesslich möchte man später keine unangenehmen Überraschungen erleben, geschweige denn, einen Kauf eventuell sogar bereuen.

Ein Vergleich zwischen den aktuellen Mietkosten und allfälligen Kosten für ein Eigenheim zeigt oftmals auf, dass die Kosten für Wohneigentum nicht höher zu sein brauchen. Nachstehendes Rechnungsbeispiel verdeutlicht diese Aussage:

Vergleich von Wohnkosten (Beispiel: kleines 4,5-Einfamilienhaus)

Miete CHF 2'400.- Kaufpreis CHF 720'000.-
Parkplatz CHF 200.- Eigenmittel CHF 144'000.-
Nebenkosten CHF 300.- Hypothek CHF 576'000.-
Total CHF 2'900.-

Wäre am 01. März 04 eine Hypothek über 5 Jahre abgeschlossen worden, wäre die monatliche Belastung wie folgt:

Zinskonditionen von 01.3.04 bis 28.02.2009:
Eigenkapital 144'000.-
1. Hypothek 468'000.- zu 3.00% CHF 14'040.65
2. Hypothek 108'000.- zu 3.75% CHF 4'050.00
Zinskosten Total pro Jahr CHF 18'090.65

Nebenkosten (Berechnung basiert auf 1% des Kaufpreises) CHF 7'200.-
Amortisation (die 2. Hypothek innerhalb max. 20 Jahren) CHF 5'400.-
Total Wohnkosten (30'690.65) pro Monat CHF 2'557.55

Beim Erwerb von Wohneigentum sollte man über mindestens 20% des Kaufpreises (Verkehrswertes) an Eigenmitteln verfügen.

Wenn diese Summe auf dem Bankkonto nicht zur freien Verfügung steht, dann gibt es auch noch andere Möglichkeiten:

• Ist ein Teil des Vermögens in Wertpapieren eingebunden? Dann kann das Depot verpfändet werden.
• Verfügt man über ein angespartes Guthaben auf der Säule 3a? Dann besteht die Möglichkeit einer Verpfändung oder eines Vorbezuges.
• Weiter kann das Pensionskassengeld, das heisst die Gelder der 2. Säule, vorbezogen oder verpfändet werden. Diese Lösung birgt aber das Risiko einer Vorsorgelücke im Alter. Solche Lücken sind mit einer zusätzlichen Risikoversicherung abzudecken, denn der Lebensunterhalt muss auch nach der Pensionierung gewährleistet sein. Durch den Vorbezug wird der Eigenmittelanteil erhöht, wodurch die finanzielle Belastung sinkt. Der Nachteil des Vorbezuges ist, dass das ausgezahlte Vorsorgekapital versteuert werden muss. Ausserdem sollten die entstandene Vorsorgelücke sowie Leistungskürzungen (Invaliden- und Hinterbliebenenrente) mittels privater Vorsorge und durch eine Risikoversicherung ausgeglichen werden. Bei der Verpfändung des Vorsorgekapitals bleiben die Ansprüche der beruflichen Vorsorge in vollem Umfang bestehen. Vor allem im Invaliditäts- oder Todesfall ist dies ein entscheidender Faktor. Durch die Verpfändung lässt sich der Bedarf an Eigenkapital reduzieren, jedoch nicht ganz eliminieren. Auch Finanzierungen mit Mitteln aus der 2. Säule erfordern in der Regel noch mindestens 10% Eigenmittel, die aus anderen Quellen bereitgestellt werden müssen.

Bis zu 66% Verschuldung (Verhältnis zwischen Hypothekar-Summe und Verkehrswert der Liegenschaft) wird als
1. Hypothek, der restliche Betrag der Belehnung bis zu 80% wird als 2. Hypothek geführt. Die Finanzierung der 1. Hypothek ist günstiger als die der 2. Hypothek. Zudem sollte die 2. Hypothek bis zum Erreichen des 60. Lebensjahres zurückbezahlt werden.

Die Amortisation der 2. Hypothek kann direkt oder indirekt erfolgen. Direkt amortisieren bedeutet, dass die Hypothekarschuld periodisch vermindert wird. Indirekt amortisieren bedeutet dagegen, dass der zu leistende Amortisationsbetrag nicht der Hypothek direkt gutgeschrieben wird, sondern auf ein Konto oder eine Police der Säule 3a einbezahlt wird. Diese/s Police/Konto wird zu Gunsten der Bank verpfändet. Die Vorteile der indirekten Amortisation sind: Die durch gleich bleibende Hypothekar-Schuld konstante Zinsbelastung sowie die Beiträge in die Säule 3a können von den Steuern abgezogen werden. Zusätzlich werden Guthaben der Säule 3a vorteilhaft verzinst.

Haben Sie Ihren Wunsch vom eigenen Heim schon geprüft? Die Beraterinnen und Berater der Unabhängigen Finanzberatung UFBG unterstützen Sie gerne! Kontaktieren Sie Frau C. Genc unter Tel. Nr. 061 401 51 00 oder info@ufbg.ch.